highlights

2019年10月3日木曜日

賃貸物件を作って最初の店子ができるまでにやったこと

いぬです。自宅に貸せるお部屋を1つ作って1人に貸しています。いわゆる賃貸併用物件です。だいたい月の住宅ローンを相殺できています。不動産業者を使っていないため余計な費用がかかっていません。
本記事では自力での賃貸運用の仕方についてシェアしたいと思います。


概要

  1. 作る前に
  2. 不動産業者を使わないのならSNSで勝負
  3. 暮らす人の立場で部屋を作る
  4. キャッシュフローを大事にする
  5. 周辺の賃貸は気にする必要はない
  6. 内覧から契約まで
  7. 法律やガイドラインを遵守する


作る前に

部屋を作る前に家を作らないといけません。最初で最大の難関だと思います。
1K6畳の部屋を作ろうとすると床面積で25㎡は必要です。25㎡の部屋を作ろうとすると建物の1フロアの内40㎡ぐらいは必要となります。そして、もし自分が借りる側で大家が一緒に住むのが嫌だという人には向きません。絶対に後悔します。
しかし、賃貸併用物件は住宅ローンの金利で賃貸物件を合法的に作れるという魅力があります。床面積的な余裕と家族との合意が得られるのならチャレンジする価値はあると思います。


不動産業者を使わないならSNSで勝負

賃貸は2年前に始めました。広告はすべてTwitterで行いました。(Twitter広告は利用せずに拡散力のあるフォロワーさんがRTしてくれました。超絶感謝。)賃貸の写真を100枚ほど撮って厳選したものをツイートしたりしました。問い合わせにすぐに応じたり、追加の写真を求められたらすぐに撮って返信するなどできるのはTwitterならではだと思いました。
不動産業者を使わない場合は指定流通機構(通称レインズ)は使えません。一体誰のためのシステムなんでしょうね。SNSで拡散できるアテがなければ不動産業者を使わざるを得なかったと思います。


暮らす人の立場で部屋を作る

賃貸に住んだことない人が賃貸を作ると人権のない部屋ができます。賃貸に住んだことがあれば理想の部屋というのが思い浮かぶでしょうからその部屋をイメージして作ればいいと思います。ネットとかでは何㎡に何部屋いくらで利回りうんぬんという記事が溢れていますけど全て無視していいと思います。自分だったら住みたいと思う部屋をとことん突き詰めていけば良いと思います。(でも、3回ぐらい作り直さないといい部屋できないと思います、まる)


キャッシュフローを大事にする

賃貸併用物件で儲けようとしても無理です。25㎡の部屋を1つ作ると500万円ほどかかります(かかりました)。想定家賃を月ごとに掛け算して修繕費 ・問い合わせ対応を引くと、元を取るのに何年もかかることが分かります。また、不動産業者を使わない分すべての問い合わせに対応する必要もあるので本業に余裕がないと無理です。
なるべく一度済んだら引っ越したくなくなるような家賃設定・設備を整えるのが大事です。


周辺の賃貸は気にする必要はない

嘘です。ちょっとは気にします。でも参考程度です。賃貸のサイトに載っている物件は売れ残っている物件です。それよりは魅力的なお部屋にしよう!ぐらいの気持ちで十分です。
(お部屋を作る前に業者が親切にも周辺の賃貸物件の調査書を作ってくれました。全く参考にしませんでしたが)


内覧から契約まで

契約のための基準づくりをします。どんな人に入居してもらいたいかを一緒に住む人とトコトン話します。そこから家賃、敷金などを決めていきます。
内覧ではすべての条件を文章で伝えることが大事です。あとは内覧者の質問がない限りは内覧の自由を邪魔しないように見守ります。喋りすぎる大家は嫌われます。


法律やガイドラインを遵守する

契約や敷金などのトラブルを起こさないために国土交通省のガイドラインをしっかり守りましょう。法律についても事前に勉強することは必須です。

あと、保険の計算がややこしくなる上に青色申告必須になります。


最後に

結果論ですが、不動産の経験値が非常に貯まるので貸し部屋を作ってよかったなと思います。最悪、だれも入居しなかった場合は自分の隠れ家にしようと企んでいました。入居募集の際RTしていただいたTwitterのフォロワーの皆様、感謝の気持ちでいっぱいです。ありがとうございました。

0 件のコメント:

コメントを投稿